從買入到賣出，寶鋼集團(tuán)持有上海長(zhǎng)寧區(qū)一地塊僅8個(gè)月時(shí)間，轉(zhuǎn)手差價(jià)就高達(dá)八成以上。

12月8日，融僑集團(tuán)通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、上海東方國際拍賣有限公司，以27.46億元成功競(jìng)得上海寶鋼長(zhǎng)寧置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)寧置業(yè)）100%股權(quán)。據(jù)悉，長(zhǎng)寧置業(yè)的核心資產(chǎn)是長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為上海十鋼有限公司的工業(yè)用地，今年4月長(zhǎng)寧置業(yè)以14.76億元的底價(jià)摘得該地塊，土地屬性轉(zhuǎn)為文體商辦用地。

新華路地塊位于上海主城區(qū)內(nèi)環(huán)核心位置，是上海三大傳統(tǒng)黃金商圈交匯之處，融僑集團(tuán)借此首度進(jìn)軍上海。從長(zhǎng)寧置業(yè)買入和賣出的價(jià)格來看，完成土地轉(zhuǎn)性后，該地塊的價(jià)格顯著上揚(yáng)。

融僑首進(jìn)上海市場(chǎng)

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的公告顯示，長(zhǎng)寧置業(yè)成立于2013年10月29日，注冊(cè)資本15.8億元，其中寶鋼集團(tuán)持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。

長(zhǎng)寧置業(yè)凈資產(chǎn)賬面值為15.86億元，評(píng)估值為27.45億元，融僑集團(tuán)最終以27.46億元競(jìng)得上海寶鋼長(zhǎng)寧置業(yè)100%股權(quán)，融僑集團(tuán)借此成功進(jìn)入上海市場(chǎng)。據(jù)悉，融僑集團(tuán)由印尼著名華僑林文鏡于1989年創(chuàng)辦，2014年胡潤(rùn)排行榜顯示，林文鏡目前為福建首富。

據(jù)悉，長(zhǎng)寧置業(yè)的核心資產(chǎn)是位于長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊。今年4月10日，長(zhǎng)寧置業(yè)以14.76億元的底價(jià)獲得該地塊，地塊出讓面積4.80萬平方米，容積率2.69，土地性質(zhì)為文體商辦用地，樓面價(jià)11438元/平方米。

據(jù)估算，此次融僑集團(tuán)拿地的單價(jià)在2萬元/平方米左右?？硕鹧芯繖C(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前該區(qū)域的商辦項(xiàng)目地價(jià)一般在2.5萬元/平方米以上，雖然商業(yè)物業(yè)周轉(zhuǎn)率較低，但是這個(gè)價(jià)格并不高。不過根據(jù)公告，寶鋼將在2017年9月30日前交付地塊，薛建雄表示，如果考慮到3年的資金時(shí)間成本，目前這地價(jià)并不算太便宜，主要還是看融僑集團(tuán)支付款項(xiàng)的時(shí)間。

此前，陽光城、泰禾和正榮等閔系房企紛紛進(jìn)軍上海市場(chǎng)，堅(jiān)持“區(qū)域深耕、穩(wěn)健布局”戰(zhàn)略的融僑集團(tuán)，正借此悄然曲線入滬，這也是融僑集團(tuán)首次進(jìn)入上海。

上海盤活存量工業(yè)用地

今年上半年，上海市政府下發(fā)《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》，旨在盤活工業(yè)用地存量，為閑置及低效利用工業(yè)用地的調(diào)整、升級(jí)提出具體操作方法?！掇k法》允許開發(fā)主體通過存量補(bǔ)地價(jià)方式，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部、商務(wù)辦公、教育養(yǎng)老等類型土地，不過，轉(zhuǎn)型過程須符合政府對(duì)地塊所在區(qū)域的整體規(guī)劃。

4月份，寶鋼集團(tuán)通過這一方式完成了對(duì)新華路地塊的土地轉(zhuǎn)性，12月以27.46億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融僑集團(tuán)，其差價(jià)達(dá)到12.7億元。據(jù)悉，寶鋼集團(tuán)在寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)、楊浦區(qū)周家嘴路和黃興路等地還擁有一部分存量工業(yè)用地，這些土地是否也會(huì)轉(zhuǎn)性出售，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此事致電寶鋼方面，但截至發(fā)稿未能得到對(duì)方證實(shí)。

戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，目前工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性受到地方政府的嚴(yán)格監(jiān)管，地方政府會(huì)根據(jù)區(qū)域規(guī)劃對(duì)存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性方向進(jìn)行把控，企業(yè)幾乎沒有自主權(quán)力。一般而言，轉(zhuǎn)性后的土地如果要出售的話，政府會(huì)先進(jìn)行收儲(chǔ)，然后統(tǒng)一進(jìn)入招拍掛流程，寶鋼這樣直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)質(zhì)上并不常見，可能是受讓方的開發(fā)計(jì)劃與該區(qū)域的規(guī)劃相符，得到了地方政府的認(rèn)可。

蘇智淵表示，目前上海外環(huán)內(nèi)的存量工業(yè)用地主要集中在部分地方國企手中，比如上海紡織、光明集團(tuán)、外高橋等企業(yè)。這些土地的開發(fā)目前主要存在兩大問題，一是地塊零碎不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是劃撥土地產(chǎn)權(quán)不夠清晰，如果土地轉(zhuǎn)性的通道可以被進(jìn)一步打開，市場(chǎng)化程度更加深化，產(chǎn)業(yè)鏈條逐步打通，這些土地的升值空間將非常大。